一、有利因素

　?。ㄒ唬鞘谐B(tài)化調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行

　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，各地房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪又一輪的上漲，如今多地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，為了還原房子的居住功能，近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商、租售同權(quán)、增加土地供應(yīng)以及推進(jìn)房產(chǎn)稅立法等多項(xiàng)措施，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初對(duì)量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機(jī)行為和炒房行為，促使住房向居住屬性回歸，如今房住不炒已經(jīng)成為房產(chǎn)調(diào)控的基本原則。為防止區(qū)域樓市出現(xiàn)明顯波動(dòng)，各地樓市政策紛紛進(jìn)入微調(diào)時(shí)期，調(diào)控舉措呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢(shì)，有利于房地產(chǎn)事業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　（二）養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)紅利

　　兩會(huì)中提到：我國(guó)人均預(yù)期壽命將達(dá)到76.7歲。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。這實(shí)際上就是要推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，其中一個(gè)就是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。未來(lái)5到10年將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的黃金機(jī)遇期。我國(guó)的人口老齡化速度非常快，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)超過(guò)60歲的老人將會(huì)超過(guò)3億，到2050年將會(huì)超過(guò)5億，長(zhǎng)期來(lái)看養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利主要來(lái)自三個(gè)方面。其一，老齡人口增多，人均壽命延長(zhǎng)，養(yǎng)老時(shí)間延長(zhǎng)，就這會(huì)提高市場(chǎng)對(duì)房屋的需求，包括數(shù)量上的需求和時(shí)間上的需求。其二，六零后的子女大多都是獨(dú)生子女，獨(dú)特的家庭結(jié)構(gòu)讓六零后很少會(huì)依賴(lài)子女解決養(yǎng)老問(wèn)題，而是選擇社區(qū)養(yǎng)老或商業(yè)化養(yǎng)老，從而增加養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。其三，從社會(huì)發(fā)展方面看，3到5年之后是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，其他跟養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也會(huì)慢慢的發(fā)展起來(lái)。

　　（三）房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化、舊房改造中仍有機(jī)會(huì)

　　首先，城鎮(zhèn)化的發(fā)展仍然還有紅利。截至2017年末我國(guó)的城鎮(zhèn)化比例為58.52%，未來(lái)還會(huì)有更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，這一指標(biāo)將會(huì)進(jìn)一步提高，由此產(chǎn)生的新居住、新辦公、新商業(yè)需求不斷增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展持續(xù)提供機(jī)遇。其次是棚改方面，與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來(lái)房地產(chǎn)當(dāng)中的重要機(jī)會(huì)。各級(jí)政府對(duì)棚改工作的力度不會(huì)降低，對(duì)于基本面好、有合作機(jī)會(huì)、獲地比高的三四線(xiàn)城市，棚改是房地產(chǎn)企業(yè)可以積極進(jìn)入的一個(gè)領(lǐng)域。最后是舊城改造。近幾年，政府工作堅(jiān)持有序推進(jìn)城中村改造，老舊小區(qū)改造，除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務(wù)外，還需要加快形成盤(pán)活存量資產(chǎn)，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是很好的機(jī)會(huì)。

　　二、不利因素

　　（一）缺乏完善的發(fā)展模式

　　房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去由于增長(zhǎng)速度過(guò)快出現(xiàn)了許多問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成了一定的影響。大城市中的過(guò)高房?jī)r(jià)與人們實(shí)際的收入水平互相沖突，所以住房空置率過(guò)高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般的三、四線(xiàn)城市，政府通過(guò)低價(jià)出售土地來(lái)吸引外來(lái)開(kāi)發(fā)商來(lái)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致庫(kù)存率過(guò)高，降低了資產(chǎn)質(zhì)量，帶來(lái)了金融系統(tǒng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信體系還有待建設(shè)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的虛假宣傳、違法廣告、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　?。ǘ┟駹I(yíng)房企融資難、融資貴現(xiàn)象突出

　　房企融資方式主要包括銀行開(kāi)發(fā)貸、信托等非標(biāo)融資、發(fā)行債券。政策方面，銀行開(kāi)發(fā)貸、非標(biāo)融資均面臨不同程度的監(jiān)管趨嚴(yán)影響，債券發(fā)行主體仍以國(guó)企、上市品牌房企為主，募集資金用途多用于借新還舊，而不能用于除住房租賃項(xiàng)目之外的拿地和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。投資機(jī)構(gòu)偏好方面，投資機(jī)構(gòu)更傾向于參考中房協(xié)或其他第三方機(jī)構(gòu)出具的綜合實(shí)力或銷(xiāo)售排名，風(fēng)險(xiǎn)偏好由百?gòu)?qiáng)房企迅速收縮至前50甚至前30強(qiáng)，而房企信用債則受到行業(yè)下行、負(fù)面事件及監(jiān)管趨嚴(yán)影響，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好大幅降低，部分機(jī)構(gòu)甚至對(duì)“民營(yíng)房企”采取一刀切的態(tài)度。民營(yíng)房企尤其是民營(yíng)中小房企的融資環(huán)境明顯不如國(guó)有房企，融資難、融資貴現(xiàn)象十分突出。

　?。ㄈ┳赓U市場(chǎng)需加強(qiáng)監(jiān)管

　　推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度，被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)。2018年，部分城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問(wèn)題方面發(fā)揮重要作用。然而，不可回避的是，當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)育尚不成熟，也遇到了一些問(wèn)題。比如北京在8月份出現(xiàn)過(guò)一輪房屋租賃價(jià)格快速上漲，租賃機(jī)構(gòu)亂象較多，一些機(jī)構(gòu)因?yàn)楹徒鹑诠ぞ邠胶驮谝黄?，出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，將嚴(yán)重侵害租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。城市住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的新問(wèn)題需要引起高度關(guān)注，同時(shí)加強(qiáng)防范“租金貸”引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門(mén)也應(yīng)防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。代理經(jīng)租行業(yè)高價(jià)爭(zhēng)搶房源的情況需要未雨綢繆，防患于未然。